Quando se fala em regularização imobiliária, dois termos aparecem com frequência no Cartório de Registro de Imóveis: o registro e a averbação.
Apesar de ambos os atos constarem na matrícula do imóvel, eles possuem naturezas jurídicas diferentes e são aplicados em situações distintas. Muitas vezes, o cidadão que busca o cartório ainda tem dúvidas sobre quando precisa registrar ou quando deve averbar determinada informação.
Neste artigo, vamos explicar de forma detalhada:
- O que é registro e quais os seus efeitos;
- O que é averbação e em que situações deve ser feita;
- A diferença prática entre os dois;
- Exemplos reais do dia a dia;
- Consequências de não manter a matrícula atualizada;
- A base legal que fundamenta esses atos.
Nosso objetivo é oferecer um guia completo para que você entenda melhor a importância desses procedimentos na vida do imóvel e do proprietário.
O que é Registro?
O registro é o ato jurídico que cria, transfere, modifica ou extingue um direito real sobre o imóvel. Isso significa que é por meio dele que a propriedade, os ônus e outros direitos são formalmente reconhecidos e passam a ter validade perante terceiros.
Sem o registro, um contrato ou escritura pode até existir, mas não gera efeitos jurídicos completos sobre a titularidade do imóvel.
Exemplos de atos que exigem registro:
- Compra e venda de imóveis (a escritura só se torna válida após registrada);
- Doação de imóvel, com ou sem encargos;
- Instituição de usufruto, servidões ou enfiteuse;
- Constituição de hipoteca ou alienação fiduciária em garantia;
- Formal de partilha em inventários;
- Carta de arrematação em leilão judicial;
- Registro de incorporações, loteamentos e desmembramentos.
Em todos esses casos, o direito só existe juridicamente após o registro. Antes disso, a transação é apenas uma promessa, sem plena eficácia contra terceiros.
Exemplo prático:
Imagine que João compra um imóvel de Maria e lavra a escritura pública em cartório de notas. Porém, João não leva essa escritura ao Registro de Imóveis. Nesse caso, Maria continua sendo considerada a proprietária oficial, pois o direito de João só passa a valer após o registro. Se Maria vender novamente esse imóvel a outra pessoa e esta registrar primeiro, o comprador que registrou terá prioridade e será reconhecido como verdadeiro dono.
O que é Averbação?
A averbação é o ato que atualiza ou modifica informações já existentes na matrícula do imóvel, sem criar um novo direito real. Em outras palavras, é o instrumento que mantém o registro sempre fiel à realidade, seja em relação ao imóvel, seja em relação ao seu proprietário.
Diferente do registro, a averbação não cria ou transfere propriedade, mas acompanha as mudanças que ocorrem ao longo do tempo.
Exemplos de averbação:
- Construção ou demolição de uma casa ou edifício;
- Alteração do nome do proprietário (por casamento, divórcio ou retificação de dados);
- Averbação de divórcio ou óbito de um dos proprietários;
- Cancelamento de usufruto, hipoteca ou cláusulas restritivas;
- Retificação de área do imóvel;
- Mudança de numeração predial ou atualização do cadastro do IPTU;
- Instituição ou cancelamento de condomínio;
- Averbações relacionadas a programas de regularização fundiária (REURB).
Exemplo prático:
Se João constrói uma casa em um terreno que já possui matrícula, ele deverá apresentar ao cartório o habite-se ou documento equivalente da prefeitura para que a construção seja averbada. Assim, a matrícula do imóvel passará a refletir que não se trata mais apenas de um terreno, mas de um terreno com edificação. Isso é essencial para valorização, financiamentos e venda futura.
Diferença prática entre Registro e Averbação
Embora ambos os atos tenham como finalidade dar segurança jurídica e manter a matrícula atualizada, suas funções são distintas:
- Registro: cria, transmite ou extingue direitos reais sobre o imóvel. É o que formaliza juridicamente a propriedade.
- Averbação: atualiza dados da matrícula, acompanhando mudanças jurídicas ou físicas que não envolvem a criação de novos direitos reais.
Em resumo: o registro dá vida ao direito, e a averbação mantém esse direito atualizado.
Consequências de não registrar ou não averbar
Muitos problemas podem surgir quando os proprietários deixam de registrar ou averbar atos relacionados ao imóvel. Entre os principais riscos estão:
- Perda da propriedade: quem não registra pode perder o imóvel para quem registrar primeiro.
- Dificuldade de venda: compradores exigem matrícula atualizada para garantir segurança.
- Problemas em inventários: herdeiros enfrentam obstáculos quando a matrícula não está em conformidade com a realidade.
- Impedimentos em financiamentos: bancos só concedem crédito quando a matrícula está regularizada.
- Risco de nulidade de negócios: contratos podem ser contestados judicialmente se não houver registro.
Base Legal
A diferença entre registro e averbação está expressamente prevista na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos):
- Artigo 167, inciso I – lista os atos que devem ser registrados, como compra e venda, hipoteca, usufruto, entre outros.
- Artigo 167, inciso II – lista os atos que devem ser averbados, como alterações no estado civil do proprietário, construção, demolição, cancelamentos e retificações.
Além disso, a Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Cartórios) determina que os notários e registradores devem exercer sua função com segurança, autenticidade e eficácia, garantindo fé pública aos atos praticados.
Dicas para o cidadão
- Sempre registre a escritura de compra e venda. A escritura sem registro não transfere propriedade.
- Averbe imediatamente qualquer alteração relevante, seja em relação ao imóvel ou ao proprietário.
- Mantenha certidões em dia: ao vender um imóvel, uma certidão de matrícula atualizada é indispensável.
- Consulte o cartório antes de iniciar negociações, para verificar se a matrícula está regularizada.
- Não deixe para depois: quanto mais tempo passa sem averbar, mais difícil pode ser reunir documentos ou comprovar fatos.
Conclusão
O registro e a averbação são atos complementares que garantem a segurança jurídica dos imóveis no Brasil. O registro dá validade aos direitos reais, enquanto a averbação assegura que a matrícula esteja sempre atualizada e condizente com a realidade.
Negligenciar esses atos pode gerar sérios problemas, desde a perda da propriedade até dificuldades em negociações e financiamentos. Por isso, é fundamental que todo proprietário conheça suas responsabilidades e mantenha sua matrícula em dia.
O Cartório do 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Santarém está à disposição para orientar, esclarecer dúvidas e auxiliar em todos os procedimentos necessários. Nossa missão é garantir que cada ato seja praticado com segurança, transparência e eficiência.
