A confusão entre posse e propriedade é uma das dúvidas mais comuns entre cidadãos que procuram o cartório.
Muitas pessoas acreditam que, por “morar há muito tempo” em um imóvel ou possuir um documento de compra e venda, já são donas legais do bem. Mas, juridicamente, as duas situações são bem diferentes.
Neste artigo explicaremos, de forma simples e fundamentada, qual é a diferença entre posse e propriedade, quais são os direitos e limitações de cada uma e qual é o papel do cartório na formalização e proteção da propriedade imobiliária.
O que é posse?
A posse é a detenção de fato sobre um bem.
É o exercício da posse, isto é, o ato de ocupar, usar ou gozar do imóvel, ainda que a pessoa não seja a proprietária registrada.
O Código Civil, no artigo 1.196, define:
“Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”
Em outras palavras, quem mora, cultiva, cuida ou exerce qualquer forma de controle físico sobre o bem é possuidor, mesmo que não tenha o título formal de propriedade.
Tipos de posse
O Código Civil diferencia algumas modalidades de posse:
- Posse direta: exercida por quem está fisicamente no imóvel (ex.: locatário, comodatário);
- Posse indireta: exercida por quem cedeu o uso do imóvel, mas continua com o direito de reavê-lo (ex.: proprietário que alugou o bem);
- Posse justa: quando não há violência, clandestinidade ou precariedade;
- Posse injusta: quando há invasão, fraude ou violência.
A posse pode gerar alguns direitos de proteção, como o direito de indenização por benfeitorias e o direito de ser mantido ou reintegrado na posse em caso de turbação (art. 1.210 do Código Civil).
O que é propriedade?
A propriedade é o direito pleno sobre o bem.
Ela não se resume ao uso — inclui também os poderes de usar, gozar, dispor e reaver o imóvel de quem injustamente o possua.
A definição legal está no artigo 1.228 do Código Civil:
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
O ponto fundamental é que a propriedade só existe juridicamente quando o imóvel está registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Antes disso, a pessoa é apenas possuidora ou detentora de um direito pessoal.
A diferença essencial: registro
É aqui que está o divisor de águas entre posse e propriedade.
📘 Art. 1.245 do Código Civil:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Portanto:
- A posse nasce com a ocupação física do bem;
- A propriedade nasce com o registro do título (ex.: escritura pública, formal de partilha, carta de adjudicação) no Cartório de Registro de Imóveis.
Sem o registro, o comprador não é dono perante terceiros — mesmo que tenha pago o imóvel ou tenha contrato assinado.
Exemplo prático
Imagine que João compra um terreno de Maria e assina com ela uma escritura pública de compra e venda no Cartório de Notas.
👉 Enquanto o documento não for levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro, João ainda não é o proprietário legal — ele é apenas possuidor.
O bem continua registrado em nome de Maria, e, juridicamente, é ela quem figura como proprietária na matrícula.
Somente após o registro da escritura na matrícula do imóvel é que João passa a ser, de fato e de direito, o novo proprietário.
Direitos e limitações de cada um
| Situação | Posse | Propriedade |
|---|---|---|
| O que é | Exercício de fato sobre o bem | Direito real reconhecido e protegido por lei |
| Comprovação | Ocupação, recibos, testemunhas | Registro na matrícula imobiliária |
| Pode vender o imóvel? | Não (só pode ceder a posse) | Sim, mediante escritura e registro |
| Proteção legal | Direito de defesa da posse (ações possessórias) | Defesa plena e reivindicação da coisa (ação reivindicatória) |
| Transmissão legal | Não transfere domínio | Transfere propriedade com o registro |
| Garantia jurídica | Limitada | Total, reconhecida erga omnes |
E quando a posse pode virar propriedade?
Há casos em que o possuidor pode adquirir a propriedade com o tempo — é o que chamamos de usucapião.
A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, prevista no artigo 1.238 do Código Civil e regulamentada também na Lei nº 13.465/2017.
O interessado deve comprovar:
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta por determinado período (5, 10 ou 15 anos, conforme o tipo);
- Exercício de posse com ânimo de dono;
- Que o imóvel não é público e que não há oposição.
Desde 2015, é possível realizar usucapião diretamente no cartório, de forma extrajudicial, conforme o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e o Provimento CNJ nº 65/2017.
O processo é mais rápido e menos burocrático, exigindo apenas a reunião dos documentos e a anuência dos confrontantes.
O papel do cartório de Registro de Imóveis
O Cartório de Registro de Imóveis é o único órgão competente para reconhecer a propriedade imobiliária.
Ele dá validade, publicidade e segurança jurídica às transmissões e garantias que envolvem imóveis.
Funções principais:
- Registrar títulos de propriedade
- Escrituras públicas de compra e venda;
- Formal de partilha (inventário);
- Carta de adjudicação ou arrematação;
- Sentenças judiciais de usucapião ou adjudicação compulsória.
- Averbar alterações e informações
- Casamento, divórcio, óbito, mudança de numeração ou endereço, construção, demolição etc.
- Emitir certidões
- A certidão de matrícula é o documento que comprova quem é o verdadeiro proprietário e a situação atual do imóvel (ônus, hipotecas, penhoras etc.).
O papel do cartório de notas
O Cartório de Notas também tem papel essencial nesse processo.
É nele que se lavram os instrumentos públicos que dão origem aos registros imobiliários, como:
- Escrituras públicas de compra e venda, doação, permuta ou dação em pagamento;
- Escrituras de inventário e partilha;
- Procurações e renúncias de direitos reais.
O tabelião assegura que as partes compreendam o ato, confere a legalidade e garante fé pública ao documento.
Conclusão
A posse é a realidade de fato — ter o imóvel sob seu controle.
A propriedade, por sua vez, é a realidade jurídica, reconhecida perante todos, e só nasce com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Enquanto a posse protege quem usa o bem, só o registro garante o direito de propriedade e segurança jurídica plena.
Por isso, sempre que adquirir um imóvel, leve a escritura ao Registro de Imóveis.
Somente assim você será reconhecido como o verdadeiro dono, com todos os direitos que a lei assegura.
1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Santarém — PA
Segurança, transparência e fé pública em cada ato.
