Quando se fala em adquirir a propriedade de um imóvel, muitas pessoas pensam imediatamente em compra e venda. No entanto, há outras formas previstas em lei para se tornar dono de um bem, e entre elas estão a usucapião e a adjudicação. Ambas são formas de aquisição originária de propriedade, mas cada uma tem suas particularidades e caminhos legais próprios.

Neste artigo, vamos explicar o que caracteriza a aquisição originária, o que é a usucapião, o que é a adjudicação, quais os efeitos jurídicos dessas modalidades e, principalmente, quais são as principais diferenças entre elas.

O que é aquisição originária de propriedade?

A aquisição originária é aquela em que a nova titularidade da propriedade não depende da vontade do antigo dono e não herda os ônus ou gravames anteriores. Em outras palavras, o novo proprietário adquire o bem livre e desembaraçado, como se fosse uma nova criação jurídica da propriedade.

Essa característica a diferencia da aquisição derivada, como ocorre na compra e venda, onde o comprador adquire o imóvel com base no direito do vendedor e, muitas vezes, carrega consigo eventuais restrições ou pendências da matrícula.

O que é usucapião?

A usucapião é uma forma de aquisição originária que ocorre pela posse prolongada e ininterrupta de um imóvel, desde que atendidos os requisitos legais.

Ela pode ocorrer de forma judicial ou extrajudicial (em cartório), conforme previsto no Código Civil (arts. 1.238 a 1.244) e na Lei nº 13.105/2015 (CPC). No cartório, é regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ.

Para que a usucapião seja reconhecida, é necessário comprovar:

• Posse mansa, pacífica e com ânimo de dono;
• Decurso de tempo mínimo, que varia conforme a modalidade (geralmente entre 5 e 15 anos);
• Imóvel identificável e passível de registro;
• Ausência de oposição ou litígio sobre o bem.

Ao final do processo, é expedida uma sentença ou uma ata notarial que fundamenta o registro da propriedade em nome do possuidor.

O que é adjudicação?

A adjudicação é outra forma de aquisição originária que ocorre quando uma pessoa tem o direito de tomar para si um bem, geralmente por força de decisão judicial, sem que haja necessidade de um contrato com o antigo proprietário.

Os casos mais comuns são:

• Adjudicação em inventário, quando um herdeiro fica com um bem em troca de compensação aos demais;
• Adjudicação compulsória, quando o comprador já quitou o preço e o vendedor se recusa a outorgar a escritura;
• Adjudicação em leilão judicial, quando um bem é arrematado por falta de pagamento de dívidas.

A adjudicação também resulta em registro de propriedade sem transferência da cadeia dominial anterior, ou seja, não se aproveita do título do antigo dono, mas cria uma nova titularidade.

Quais as diferenças entre usucapião e adjudicação?

Embora ambas sejam formas de aquisição originária e resultem em novo registro imobiliário, há diferenças importantes entre elas:

• Origem do direito:
  • Usucapião: decorre da posse prolongada.
  • Adjudicação: decorre de decisão judicial ou título legal.
• Necessidade de processo judicial:
  • Usucapião: pode ser judicial ou extrajudicial.
  • Adjudicação: geralmente é judicial, mas pode ocorrer em cartório no caso de adjudicação compulsória com título quitado (Lei 14.382/2022).
• Tempo de aquisição:
  • Usucapião: exige prazo mínimo de posse.
  • Adjudicação: pode ocorrer independentemente de tempo, desde que preenchidos os requisitos legais.
• Participação do antigo proprietário:
  • Usucapião: normalmente não há anuência do antigo dono.
  • Adjudicação: envolve geralmente a recusa ou ausência de ato voluntário do proprietário anterior.

Conclusão

A aquisição originária de propriedade é um mecanismo importante do sistema jurídico brasileiro, pois permite regularizar situações em que o direito de propriedade não foi formalmente constituído, mas é justo e legalmente reconhecível.

Tanto a usucapião quanto a adjudicação cumprem esse papel, com procedimentos diferentes, mas que garantem segurança jurídica ao novo titular. O 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Santarém atua no registro dessas formas de aquisição, sempre exigindo os documentos adequados e respeitando os prazos e normas previstas em lei.

Se você tem dúvidas sobre a possibilidade de regularizar um imóvel por usucapião ou adjudicação, procure orientação jurídica e consulte o cartório para verificar os requisitos aplicáveis ao seu caso.