A usucapião judicial é um dos caminhos legais que possibilita ao cidadão se tornar proprietário de um imóvel ou terreno por meio do reconhecimento da posse prolongada, contínua e com ânimo de dono. Trata-se de um direito previsto em lei que tem como objetivo regularizar situações de fato, quando a pessoa ocupa um imóvel por anos sem ser contestada, mas não tem escritura ou registro em seu nome.

Neste artigo, vamos explicar de forma clara e acessível o que é a usucapião judicial, quais são os seus requisitos, quando ela é necessária, como é o processo e qual o papel do cartório nessa regularização. O conteúdo é especialmente útil para moradores de áreas informais, técnicos e qualquer cidadão que deseje transformar sua posse legítima em propriedade legal.

O que é usucapião?

Usucapião é o meio legal de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel, em razão do uso contínuo, pacífico e com aparência de dono, durante determinado período, sem oposição do antigo proprietário. Esse instituto existe para dar segurança jurídica a quem exerce a posse de boa-fé e cumpre os requisitos legais.

Existem diversas espécies de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana, especial rural, familiar etc.), e elas se aplicam conforme as características do imóvel, do tempo de posse, da área e das condições pessoais do possuidor. Cada modalidade tem seus prazos e exigências específicos, mas todas partem da mesma lógica: quem usa como dono, sem interrupções, pode adquirir a propriedade com respaldo da lei.

Usucapião judicial e extrajudicial: qual a diferença?

Desde 2015, com o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) e o Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), foi instituída a possibilidade de fazer a usucapião extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de processo judicial.

Porém, a usucapião extrajudicial só é possível quando não há conflito, dúvida ou impugnação. Se houver divergências, ausência de documentos essenciais, necessidade de citação de confrontantes que não foram encontrados, ou qualquer obstáculo jurídico, o caminho passa a ser obrigatoriamente o da usucapião judicial.

Assim, a usucapião judicial é a via tradicional e ainda necessária em muitos casos, principalmente quando:

• Há discussão sobre a posse;
• O imóvel está em nome de pessoa desconhecida ou falecida sem inventário;
• Existem herdeiros ausentes;
• Há ocupação de área pública (quando cabível);
• O cartório exige decisão judicial por segurança jurídica.

Base legal

A usucapião está prevista em diversos dispositivos legais:

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – arts. 1.238 a 1.244;
• Constituição Federal de 1988 – art. 183 (usucapião urbana) e art. 191 (usucapião rural);
• Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) – arts. 319, 550, 941 e seguintes;
• Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) – art. 216-A (usucapião extrajudicial);
• Provimento nº 65/2017 do CNJ – normas da usucapião extrajudicial, que também influenciam os procedimentos judiciais.

Como funciona o processo judicial de usucapião

O processo é iniciado com a propositura de uma ação judicial perante a Vara Cível da comarca onde está localizado o imóvel. O interessado deve contratar um advogado, pois a ação exige representação legal.

Na petição inicial, é necessário apresentar:

• Documentos pessoais do autor;
• Certidões da matrícula (ou negativa de registro);
• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado (CREA/CAU);
• Comprovação do tempo de posse (contas de água, luz, IPTU, declarações de vizinhos);
• Indicação dos confrontantes e do proprietário registral (se conhecido);
• Relato detalhado do histórico da posse.

O juiz determinará a citação dos confrontantes, do proprietário registral e de eventuais interessados, como a União, Estado ou Município, dependendo da localização. Também poderá ser exigida a atuação do Ministério Público e, em alguns casos, a publicação de editais em jornal.

Após o contraditório e a produção de provas, se não houver impugnação válida ou se o juiz reconhecer a presença dos requisitos legais, será proferida a sentença declaratória da usucapião, que valerá como título hábil para o registro da propriedade no cartório.

Quanto tempo é necessário para usucapir?

O tempo varia conforme a modalidade:

• Usucapião extraordinária: 15 anos de posse mansa e pacífica, podendo ser reduzido para 10 anos se houver moradia habitual ou obras de caráter produtivo.

• Usucapião ordinária: 10 anos de posse com justo título e boa-fé.

• Usucapião especial urbana: 5 anos, para áreas urbanas até 250 m², quando o possuidor utilizar para sua moradia e não for proprietário de outro imóvel.

• Usucapião especial rural: 5 anos, quando a área for até 50 hectares e utilizada para trabalho próprio e moradia da família.

• Usucapião familiar: 2 anos de posse exclusiva em imóvel urbano pelo cônjuge abandonado.

Esses prazos são contados de forma contínua, sem necessidade de contrato, desde que a posse seja legítima, com aparência de dono e sem interrupção.

Papel do cartório após a sentença

Depois de transitada em julgado a sentença da usucapião judicial, o interessado deverá levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis competente, juntamente com os documentos exigidos (sentença, certidão de trânsito em julgado, planta, memorial, documentos pessoais, guia de custas etc.), para solicitar a abertura de matrícula e o registro do imóvel em seu nome.

O cartório analisará a documentação e, estando tudo regular, abrirá a matrícula do imóvel, emitindo a certidão de propriedade. Esse é o documento que confirma o direito de propriedade reconhecido judicialmente.

O prazo para registro é, em regra, de até 30 dias, conforme estabelece a Lei de Registros Públicos. Em Santarém, o 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis realiza esse procedimento com segurança e transparência, oferecendo suporte à população e aos advogados envolvidos no processo.

Considerações finais

A usucapião judicial é um instrumento essencial para transformar a posse em propriedade legal, trazendo segurança jurídica a milhares de brasileiros que residem há anos em imóveis sem título registrado. Apesar de ser um processo mais demorado e formal, ele é o caminho necessário quando há pendências, dúvidas ou ausências que impedem a via extrajudicial.

Se você ocupa um imóvel há muitos anos, sem oposição e com ânimo de dono, pode estar apto a ingressar com uma ação de usucapião. Procure orientação jurídica e reúna toda a documentação possível. O cartório será o destino final do processo, garantindo que o seu direito seja reconhecido também no mundo registral.

Em caso de dúvidas, o 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Santarém está à disposição para orientar sobre os procedimentos, prazos e documentos necessários para registrar a sentença de usucapião. Regularizar seu imóvel é um passo fundamental para garantir tranquilidade, valorização e cidadania.