Se você está lidando com questões ligadas à regularização de um imóvel rural, venda, desmembramento ou registro em cartório, certamente já se deparou com os termos georreferenciado e certificado. Embora pareçam sinônimos à primeira vista, esses conceitos têm significados distintos e consequências práticas muito importantes no momento do registro imobiliário.

Neste post, vamos explicar de forma clara e objetiva qual a diferença entre imóvel georreferenciado e imóvel certificado, o que diz a legislação sobre o tema, quando cada um é exigido e qual o papel do cartório de Registro de Imóveis nesse processo.

O que é um imóvel georreferenciado?

Um imóvel georreferenciado é aquele cujo perímetro foi medido e representado com base em coordenadas geográficas. Ou seja, ele possui um levantamento planimétrico e altimétrico que define de forma precisa seus limites, localização e confrontações, utilizando um sistema de referência geodésico oficial — o SIRGAS 2000.

Esse processo é realizado por um profissional habilitado, como engenheiro agrimensor ou técnico em geomensura, e segue padrões técnicos definidos principalmente pela norma ABNT NBR 13.133 e pelas instruções normativas do INCRA.

Ao final do levantamento, são gerados dois documentos essenciais:

• A planta do imóvel, com a representação gráfica do perímetro;
• O memorial descritivo, que lista as coordenadas dos vértices, medidas, confrontações e dados técnicos do imóvel.

Esses documentos podem ser utilizados para regularizações, retificações de área, abertura de matrícula, REURB, entre outros procedimentos registrais.

Contudo, mesmo que o imóvel esteja tecnicamente georreferenciado, isso não significa que ele esteja certificado.

E o que é um imóvel certificado?

A certificação é um passo a mais. Um imóvel certificado é aquele que, além de possuir o georreferenciamento técnico, teve esse levantamento analisado, conferido e aprovado oficialmente pelo INCRA por meio do sistema SIGEF (Sistema de Gestão Fundiária).

A certificação do imóvel atesta que:

• O polígono georreferenciado não se sobrepõe a nenhum outro imóvel já certificado;
• As exigências técnicas da legislação foram cumpridas;
• A área está identificada de forma única e segura perante o sistema fundiário nacional.

Ao final do processo de análise, o INCRA emite um número de certificação, que deve constar na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Essa certificação é exigida por lei para o registro de imóveis rurais com determinadas áreas e também em procedimentos como desmembramento, remembramento, averbações de retificação e parcelamentos.

Diferenças resumidas

Enquanto o georreferenciamento é a parte técnica — a medição e representação do imóvel com coordenadas —, a certificação é a validação legal e oficial dessa medição, feita pelo INCRA.

Um imóvel pode estar georreferenciado, mas ainda não estar certificado. E a certificação só ocorre após envio, conferência e aprovação do INCRA.

Veja a diferença com um exemplo:

Imagine que um técnico faz a planta e o memorial de um terreno rural com todas as exigências da norma técnica. Ele entrega ao proprietário, que por sua vez leva ao cartório para abertura de matrícula. Se esse material ainda não foi submetido e aprovado pelo INCRA, o imóvel é georreferenciado, mas ainda não está certificado.

Fundamento legal

O marco legal que criou a obrigatoriedade do georreferenciamento e da certificação é a Lei nº 10.267/2001, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

A regulamentação técnica é feita principalmente por:

• Decreto nº 4.449/2002 – que define prazos e exigências para certificação;
• IN INCRA nº 105/2021 – que estabelece os critérios operacionais do SIGEF;
• ABNT NBR 13.133/1994 – norma técnica para levantamentos topográficos.

Quando é obrigatória a certificação?

Atualmente, a certificação no INCRA é obrigatória para:

• Averbação de desmembramentos, remembramentos ou retificações de imóveis rurais com área superior a 100 hectares;
• Abertura de matrícula de imóvel rural sem registro anterior, com área superior ao limite;
• Transferência de domínio (compra e venda, doação, etc.) de imóveis rurais conforme cronograma legal.

O cronograma de exigência por área foi sendo reduzido ao longo dos anos. Hoje, a certificação já é obrigatória para quase todos os imóveis rurais com área superior a 25 ha, e eventualmente será exigida para áreas ainda menores.

E o cartório, qual seu papel?

O Cartório de Registro de Imóveis exerce um papel técnico-jurídico fundamental nesse processo. Cabe ao cartório:

• Conferir se os documentos apresentados atendem à NBR 13.133;
• Verificar se há ART/RRT do profissional responsável;
• Exigir o número de certificação SIGEF, quando a legislação determinar;
• Registrar o imóvel com base nos dados constantes da planta e memorial.

Além disso, com o avanço do SIG-RI (Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis), os cartórios agora também devem manter uma base cartográfica própria, integrada ao sistema nacional, o que reforça ainda mais a importância da precisão e validade dos dados técnicos apresentados.

Conclusão

A distinção entre imóvel georreferenciado e certificado é essencial para entender em que fase está a regularização do seu imóvel rural e quais providências ainda precisam ser tomadas.

• O georreferenciamento é o primeiro passo: é o levantamento técnico com coordenadas.
• A certificação é a confirmação, pelo INCRA, de que esse levantamento é válido e está livre de sobreposições.

Em Santarém, o 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis está à disposição para orientar sobre os documentos necessários, a obrigatoriedade da certificação e o passo a passo para registrar corretamente o seu imóvel.

Se você tem um imóvel rural e deseja regularizá-lo, entre em contato conosco. Com as informações certas e o apoio técnico adequado, o processo se torna mais simples, seguro e eficiente.