Quem compra um imóvel no Brasil precisa ficar atento a uma etapa obrigatória e muitas vezes pouco compreendida: o pagamento do ITBI, sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um tributo municipal que deve ser quitado para que a transferência da propriedade seja concluída oficialmente no Cartório de Registro de Imóveis.

Neste post, vamos explicar de forma simples e objetiva o que é o ITBI, quando ele deve ser pago, quem é o responsável por seu recolhimento e qual o papel do cartório nesse processo. Vamos lá?

O que é o ITBI?

O ITBI é um imposto cobrado pelos municípios sobre a transmissão de imóveis entre pessoas vivas, ou seja, em casos de compra e venda, doação onerosa, permuta com torna, entre outros. Esse imposto não se aplica a transmissões por herança, que são sujeitas ao ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).

A base legal do ITBI está prevista no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988, que confere aos municípios a competência para instituí-lo.

Quando o ITBI deve ser pago?

O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura ou do título de transmissão no Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que, mesmo que o comprador já tenha assinado o contrato de compra e venda ou escritura pública, a transferência de propriedade ainda não é válida perante terceiros até que o imóvel esteja registrado — e, para isso, o ITBI precisa estar devidamente quitado.

O comprovante de pagamento do ITBI (ou guia com isenção ou imunidade reconhecida, se for o caso) é um dos documentos obrigatórios exigidos pelo cartório para realizar o registro.

Quem deve pagar o ITBI?

Em regra, quem paga o ITBI é o comprador do imóvel. No entanto, as partes podem estipular, contratualmente, outra forma de responsabilidade. Mesmo assim, para fins fiscais, o município cobrará do adquirente caso o imposto não seja quitado.

Qual é o valor do ITBI?

A alíquota do ITBI varia conforme o município, pois cada prefeitura tem autonomia para definir suas próprias regras. Em Santarém-PA, por exemplo, o valor costuma girar em torno de 2% do valor venal ou do valor da transação, o que for maior — conforme definido pela legislação municipal.

O cálculo é feito com base no valor de mercado atribuído pela prefeitura, e não necessariamente no valor declarado no contrato. Por isso, é comum que o contribuinte solicite a avaliação do imóvel junto ao setor de tributos da prefeitura antes de emitir a guia de ITBI.

Como emitir e pagar o ITBI?

O processo de emissão da guia do ITBI é feito diretamente junto à Secretaria Municipal de Finanças (ou órgão equivalente) do município onde o imóvel está localizado.

Em geral, o comprador deve apresentar:

• Cópia da escritura pública ou contrato de compra e venda;
• Dados do imóvel (matrícula, endereço, valor);
• Dados pessoais do comprador e do vendedor.

Após a emissão da guia, o pagamento pode ser feito em banco autorizado. Em alguns municípios, o processo pode ser feito totalmente online.

E se o imóvel for financiado?

Há uma regra importante para casos de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou alienação fiduciária. De acordo com o artigo 290-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), quando a aquisição é financiada com garantia real, o ITBI incidirá apenas sobre o valor efetivamente pago com recursos próprios, e não sobre o valor total do imóvel.

Essa regra visa evitar a bitributação, já que a parte financiada ficará, tecnicamente, sob a titularidade do credor fiduciário (geralmente um banco).

Qual o papel do cartório de Registro de Imóveis?

O Cartório de Registro de Imóveis tem uma função essencial nesse processo. Nenhuma transmissão de propriedade é válida juridicamente se não for registrada na matrícula do imóvel. E para que isso aconteça, o cartório exige o comprovante de quitação do ITBI ou a respectiva isenção.

Além disso, o cartório pode:

• Verificar se o valor pago do ITBI está compatível com o declarado;
• Recusar o registro caso haja divergências ou pendências;
• Informar as partes sobre a necessidade do recolhimento do tributo.

O cartório não recolhe o ITBI diretamente, mas exige a sua quitação como pré-requisito para realizar o ato registral.

Quais as consequências de não pagar o ITBI?

Se o ITBI não for pago, não será possível registrar o imóvel no nome do comprador. Isso significa que, legalmente, a propriedade ainda pertence ao antigo proprietário, mesmo que o comprador já esteja na posse do bem.

Além disso, o não pagamento do imposto pode gerar:

• Multa e juros por atraso;
• Dificuldades em futuras vendas;
• Impossibilidade de regularização do imóvel;
• Cobrança judicial por parte da prefeitura.

Isenção ou imunidade de ITBI: quando pode acontecer?

Em alguns casos específicos, o ITBI pode ser isento ou imune. Exemplos:

• Incorporação de bens ao patrimônio de empresa para formação de capital;
• Transferência entre cônjuges na partilha de bens por divórcio;
• Transferência para herdeiros (caso do ITCMD);
• Programas de regularização fundiária (como REURB-S);
• Isenções concedidas por leis municipais específicas.

Sempre é necessário consultar a legislação local e, se for o caso, apresentar o pedido de isenção formalizado junto à prefeitura.

Considerações finais

O ITBI é uma etapa essencial e obrigatória na compra de qualquer imóvel. Apesar de parecer burocrático, o pagamento desse imposto é o que permite a formalização da propriedade e evita problemas futuros com a posse do bem.

Se você está comprando um imóvel em Santarém-PA, o ideal é consultar previamente a Secretaria Municipal de Finanças para emissão da guia e, em seguida, procurar o Cartório de Registro de Imóveis competente, levando toda a documentação necessária, incluindo o comprovante de quitação do ITBI.

Dúvidas sobre os documentos ou etapas do processo? O 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Santarém está à disposição para orientar a população com clareza, segurança e eficiência.

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